Een overzicht van de belangrijkste wijzigingen volgens het Nieuw Goederenrecht:

• Verkrijgende verjaring: De bezitter kan thans als eiser aan de rechter vragen om de verkrijgende verjaring vast te stellen en dus zijn eigendomsrecht in rechte te laten erkennen (voorheen: louter als exceptie op te werpen). De termijn voor verkrijgende verjaring bedraagt 10 jaar – indien de bezitter echter te kwader trouw is bij aanvang van zijn bezit, bedraagt de termijn 30 jaar.
• Dieren krijgen een bijzonder statuut in het BW.
• Het BW integreert het driedimensionale karakter van de onroerende eigendom.
• Voor gevonden zaken wordt nu een uniforme regeling uitgewerkt.
• Feitelijke gedogen van de naburige eigenaar: er wordt een regeling ingevoerd om de relatie tussen de eigenaar van een onroerend goed en derden (vaak, maar niet noodzakelijk de buur) op een elementaire wijze te regelen. Er zijn drie gevallen voorzien:
  • Indien een zaak of een dier op onopzettelijke wijze op een naburig erf terecht, moet de eigenaar van dit erf ze teruggeven of toelaten dat de eigenaar van deze zaak of van dit dier ze weghaalt.
  • Toepassing van het ladderrecht wordt uitgebreid: niet enkel van toepassing voor herstelwerken maar ook voor nieuwe bouwwerken.
  • Wanneer een onbebouwd en onbewerkt onroerend goed niet is afgesloten, mag ieder er zich op begeven tenzij de eigenaar van dit perceel schade of hinder hiervan ondervindt of op duidelijke wijze heeft kenbaar gemaakt dat dit verboden is.
• Burenhinder: er wordt een expliciete wettelijke basis gegeven aan de vorderingen voor bovenmatige burenhinder:
  • Toepassing van de evenwichtsleer: eerbiediging van het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit het nabuurschap overtreffende en hem toerekenbaar zijn.
  • Er worden criteria ingebouwd om een leidraad te zijn voor de rechter bij de beoordeling van de hinder.
  • De vergoedingsregeling: er wordt een waaier aan maatregelen aangereikt die door de rechter adequaat bevonden kunnen worden, afhankelijk van de omstandigheden van de zaak, om het geschonden evenwicht te herstellen.
  • Nieuw is dat preventieve maatregelen mogelijk zijn om te verhinderen dat het risico zich manifesteert (bijvoorbeeld milieuschade).
  • exclusieve bevoegdheid van de Vrederechter.
• Gemene afsluiting: de bepalingen betreffende de gemene afsluiting hebben betrekking op elke voorziening van welke aard ook bestemd om twee erven of zelfs twee boven- of ondergrondse volumes te scheiden. De afsluiting wordt geanalyseerd als een gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak en wordt vermoed voor de helft in mede-eigendom toe te behoren aan elk van beide eigenaars, behoudens tegenbewijs.
• Uitbreiding erfdienstbaarheden:
  • Het begrip “erf” wordt vervangen door onroerend goed.
  • Het begrip zichtbare erfdienstbaarheden wordt verruimd en nader omschreven.
  • De tegenstelling tussen voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden wordt afgeschaft.
  • Het stelsel van de lichtopeningen en uitzichten wordt herzien.
  • Wijzigingen betreffende afstanden van de beplantingen.
  • Het onderscheid van het lot van overhangende wortels en takken wordt afgeschaft.
• Vruchtgebruik is duidelijk een instrument van vermogensplanning geworden en het recht van gebruik verdwijnt als afzonderlijk zakelijk recht en wordt geïntegreerd in het regime van vruchtgebruik terwijl het recht van bewoning blijft behouden en als een vorm van vruchtgebruik wordt beschouwd.
• Integratie van het erfpachtrecht en opstalrecht in het BW

Een uitgebreidere bespreking van het Nieuw Goederenrecht vindt u hier.

Contacteer ons voor meer informatie of voor advies op maat betreffende het Nieuw Goederenrecht.

Deze nieuwe wettelijke bepalingen zijn onmiddellijk van toepassing op alle vzw’s die werden opgericht na 1 mei 2019, en vanaf 1 januari 2020 op de bestaande vzw’s. Belangrijk is te weten dat alle bestaande vzw’s verplicht zijn de statuten aan te passen aan deze nieuwe wettelijke bepalingen. Dit moet gebeuren tegen uiterlijk 1 januari 2024: dit lijkt op het eerste zicht nog niet dringend, doch wetende dat een statutenwijziging goedgekeurd moet worden met een dubbele 2/3de meerderheid, nl. 2/3de aanwezigheidsquorum en 2/3de stemquorum(bij wijziging doel: 4/5de meerderheid) kan deze statutenwijziging maar beter niet langer uitgesteld worden.

De belangrijkste wijzigingen ingevolge deze nieuwe wetgeving zetten we hierna alvast op een rijtje:

• Vzw’s mogen winstgevende activiteiten verrichten. Winst maken mag enkel in functie en ten voordele van het belangeloos doel. Uitkeren van winst of vermogensvoordeel blijft verboden.
• Min. aantal oprichters/leden is 2 i.p.v. 3. De algemene vergadering en het bestuursorgaan mogen hetzelfde aantal leden tellen.
• Enkel vermelding van het gewest waarin de maatschappelijke zetel is gevestigd moet vermeld worden in de statuten, en dus niet meer het volledige adres.
• Verplichte vermeldingen op alle vzw-documenten (naam, adres, ondernemingsnummers, RPR, e-mail-website).
• Raad van bestuur wordt Bestuursorgaan.
• De mogelijkheid om een Intern Reglement (vroeger ook het Huishoudelijk Reglement genoemd) op te laten maken en te wijzigen door het Bestuursorgaan moet in de statuten worden bepaald.
• Meerhandtekeningsclausule wordt vertegenwoordigingsclausule. Een algemene vertegenwoordigingsclausule m.b.t. een niet-bestuurder is niet meer mogelijk, enkel een bijzondere volmacht is nog mogelijk.
• Bestuursorgaan handelt in de regel als college, tenzij anders geregeld in de statuten.
• Wettelijke mogelijkheid tot eenparige schriftelijke besluitvorming van het bestuursorgaan, tenzij uitdrukkelijk uitgesloten in de statuten.
• Wettelijke mogelijkheid tot coöptatie van bestuurders, tenzij uitdrukkelijk uitgesloten in de statuten.
• Wettelijke mogelijkheid voor bestuurders om zich te laten vertegenwoordigen op een vergadering van het bestuursorgaan, tenzij uitdrukkelijk uitgesloten in de statuten.
• Het Bestuursorgaan is bevoegd om het adres, het e-mailadres en website alsook de datum van de laatste versie van het intern reglement te wijzigen, zonder dat een statutenwijziging door de Algemene Vergadering vereist is.
• Het Bestuursorgaan is bevoegd om het dagelijks bestuur in te vullen, mits deze mogelijkheid is voorzien in de statuten.
• Beperking bestuurdersaansprakelijkheid.
• Oproeping voor de algemene vergadering kan per e-mail en de oproepingstermijn is verlengd tot min. 15 (i.p.v. 8) dagen.
• Oproeping voor de algemene vergadering ook te richten aan bestuurders (en desgevallend commissaris).
• Voor de beslissing tot uitsluiting van een lid door de Algemene Vergadering geldt ook een 2/3de aanwezigheidsquorum.
• UBO-register ook verplicht voor vzw’s.

Contacteer ons voor meer informatie of voor advies op maat betreffende uw vereniging of vzw.

Als vastgoedadvocaten in Knokke-Heist zijn wij gespecialiseerd in het appartementsrecht. Wij hebben jarenlange ervaring bij het voorbereiden van algemene vergaderingen en het voeren van procedures tussen mede-eigenaars en volgen elke wijziging in het appartementsrecht stipt op. Ondanks de wijzigingen in het appartementsrecht doorgevoerd in 1994 en in 2010 blijft deze regelgeving te rigide.

Ondertussen woont meer dan een kwart van de Belgische gezinnen in een appartement. Nieuwe spelregels inzake mede-eigendom dringen zich dus op om het samenleven vlotter te doen verlopen.

De wijzigingen werden opgenomen in de wet van 18 juni 2018, waarvan de meeste bepalingen van toepassing zijn sedert 1 september 2018. Een overzicht van de belangrijkste wijzigingen:

• In de notariële statuten zal voortaan enkel nog de splitsing van het gebouw en de bijdrageverplichting van de mede-eigenaars opgenomen worden. Daarnaast moet er ook een onderhands reglement van interne orde opgemaakt worden waarin de werking van de algemene vergadering en de benoeming van de syndicus worden vastgelegd. Aangezien dit een onderhands document is, kan het eenvoudig worden bijgewerkt door de syndicus telkens er een wijziging van de toepasselijke regels is.
• Er wordt een wettelijke erfdienstbaarheid openbaar nut ingevoerd voor mede-eigenaars en nutsbedrijven voor het plaatsen van kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in of op de gemene delen. De erfdienstbaarheid is kosteloos, doch de eigenaar van de infrastructuur moet uiteraard alleen de kosten dragen. Het gaat o.m. om kabels voor telecommunicatie, waterleidingen, … De manier waarop het voornemen tot uitvoering van de werken meegedeeld moet worden, wordt wettelijk bepaald.
• De 3/4de meerderheid wordt afgeschaft en gemilderd naar een 2/3de meerderheid. Dit betekent dat beslissingen bv. met betrekking tot de wijziging van de statuten betreffende het gebruik of genot van de gemeenschappelijke delen of werken aan de gemeenschappelijke delen genomen kunnen worden met een 2/3de meerderheid.
• De wetgever versoepelde in 2018 de vereiste meerderheid naar een 4/5de meerderheid voor de sloop en de volledige wederopbouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw de wettelijke bepalingen buitensporig zouden zijn.
  In het arrest van 20 februari 2020 vernietigt het Grondwettelijk Hof artikel 577, § 1, 2° van het Burgerlijk Wetboek. Het Hof stelt dat men, omwille van de belangrijke inmenging in het eigendomsrecht, bijkomende waarborgen moet inbouwen die erop neerkomen dat de vereniging van mede-eigenaars zelf de vrederechter vat teneinde deze toe te laten de wettigheid van de beslissing tot sloop te controleren en, in voortkomend geval, aan een deskundige advies te vragen over de geschiktheid van het compensatiebedrag. Derhalve was er opnieuw eenparigheid vereist voor elke afbraak en heropbouw van het gebouw.
  Aan de hand van de aanwijzingen van het Hof werd de vereiste meerderheid bij afbraak en volledige heropbouw gewijzigd in de reparatiewet van 31 juli 2020: hierdoor is het opnieuw mogelijk om de afbraak en heropbouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor da aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig goed te keuren met een 4/5de meerderheid. Daaraan wordt evenwel een verplichte procedure bij de vrederechter gekoppeld (artikel 577-9, § 1 B.W.).
• “Betaler beslist”-principe: over beslissingen die betrekking hebben op een gemeenschappelijk deel waarop bepaalde mede-eigenaar(s) een exclusief genotsrecht hebben waarvoor zij alleen de lasten dragen, mogen alleen deze mede-eigenaars nog stemmen.
• De bijstand van een mede-eigenaar tijdens de algemene vergadering (bv. bijstand door advocaat, zonder volmacht) wordt beperkt tot één persoon en men is verplicht de syndicus hiervan minstens vier dagen vóór de algemene vergadering per aangetekend schrijven te verwittigen.
• De Vereniging van Mede-eigenaars heeft voortaan een voorrecht op de kavel voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. De titularissen van een zakelijk recht op een kavel dat bezwaard is met een vruchtgebruik zijn hoofdelijk gehouden tot de betaling van de lasten.
• De termijn waarover een titularis van een zakelijk recht beschikt om een beslissing van de algemene vergadering te betwisten wordt gewijzigd als volgt: deze vordering moet ingesteld worden binnen twee maanden na de kennisgeving van de beslissingen en uiterlijk binnen de vier maanden na de algemene vergadering.

Een uitgebreidere bespreking van de hervorming van het appartementsrecht ingevolge de wet van 18 juni 2018 vindt u hier.

Contacteer ons voor meer informatie of voor advies op maat betreffende het appartementsrecht.

Het boek “Het Vlaams Woninghuurdecreet”, geschreven door Pascale Monbailliu, biedt een artikelsgewijs bespreking van het Vlaams Woninghuurdecreet, met aanduiding naar de verschillen met de federale, het Brusselse en Waalse woninghuurrecht.

Hierbij geven wij een kort overzicht van de belangrijkste wijzigingen betreffende de huurovereenkomsten van een hoofdverblijfplaats:

• De huurwaarborg mag terug maximaal drie maanden huur bedragen, ongeacht de vorm. De huurder kiest vrij tussen de drie wettelijke huurwaarborgen. Met akkoord van de verhuurder mag dit ook gebeuren via een persoonlijke borgstelling.
• De huurder krijgt een wettelijke opzegmogelijkheid om de huur van korte duur (maximaal 3 jaar) vervroegd op te zeggen mits een opzeggingstermijn van drie maanden en een opzeggingsvergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
• De opzegmogelijkheid “voor eigen gebruik” van de verhuurder wordt uitgebreid tot de wettelijke samenwonende partner van de verhuurder.
• De verhuurder kan de huurovereenkomst ten allen tijde opzeggen voor de uitvoering van grondige renovatiewerken.
• De huurder is gehouden tot alle kleine herstellingen zoals bepaald in een afzonderlijk uitvoeringsbesluit.
• Ook de verdeling van de kosten tussen huurder en verhuurder wordt uitgewerkt in een uitvoeringsbesluit.
• Beide partijen kunnen op ieder ogenblik een herziening van de huurprijs overeenkomen na energiebesparende investeringen door de verhuurder.
• Zelfs wanneer de huurovereenkomst werd afgesloten door één van de partners - vóór of tijdens het huwelijk of wettelijk samenwonen - zal de echtgenoot of wettelijke samenwoner van rechtswege huurder zijn of worden en dezelfde wettelijke bescherming genieten als zijn partner. Anderzijds is deze medehuurder hoofdelijke en ondeelbaar gehouden tot de verplichtingen als huurder. Voor feitelijke samenwoners geldt niet dezelfde regeling van rechtswege, maar zij kunnen wel een verzoek richten aan de verhuurder of, ingeval van weigering aan de Vrederechter, om de feitelijke samenwoner als medehuurder te beschouwen.
• De huurovereenkomst zal van rechtswege ontbonden worden bij overlijden van de huurder, op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder, tenzij de erfgenamen verklaren de huur verder te zetten.
• De verhuurder die zijn verhuurde goed wenst te verkopen moet zijn kandidaat-koper uitdrukkelijk informeren. De nieuwe eigenaar zal in elk geval gebonden zijn door de huurovereenkomst en er is geen bijkomende opzegmogelijkheid meer voor de verkrijger.

Contacteer ons voor meer informatie of voor advies op maat betreffende het nieuwe huurrecht.

Steeds meer Belgen verhuizen naar Nederland, om uiteenlopende redenen. Hoewel Nederland dichtbij is, zijn er in het Nederlands recht toch heel wat zaken anders geregeld dan in België. Wanneer men huurt of koopt in Nederland staat men niet altijd voldoende stil bij de gevolgen daarvan.

Met deze praktische handleiding adviseert Pascale Monbailliu Belgen die net over de grens verhuizen of die er een tweede verblijf kopen. Ze gaat dieper in op de formaliteiten verbonden aan de verhuis en de juridische regeling van het kopen, huren, bouwen of verbouwen van een onroerend goed in Nederland. Ook de gevolgen voor uw gezin, nalatenschap, schenkingen, en de fiscale en sociaalrechtelijke gevolgen komen uitgebreid aan bod.

Het boek is een handige tool voor elke particulier die naar Nederland verhuist of er een tweede verblijf wilt kopen, maar ook voor de professionals die hem daarbij willen begeleiden. Het bundelt meerdere topics en u krijgt een antwoord op tal van vragen.

Contacteer ons voor meer informatie over het boek of voor advies op maat bij uw verhuis naar Nederland of over Nederlands recht.

In de nieuwe uitgave maakt Pascale Monbailliu een grondige analyse van de rechtspraak. Deel één bespreekt het statuut van de verschillende soorten wegen. Het is immers belangrijk om bij het indienen van een schadeclaim de ‘juiste wegbeheerder’ aan te spreken. Vervolgens komt de eigenlijke aansprakelijkheid van de wegbeheerders aan bod.

Deze uitgave omvat ook heel wat onuitgegeven rechtspraak omdat casuïstiek in deze materie nu éénmaal van doorslaggevend belang is. Dit boek is een waardevol hulpmiddel voor iedereen die met deze materie wordt geconfronteerd.

Contacteer ons voor meer informatie over het boek of voor advies op maat over aansprakelijkheid in het verkeersrecht.